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提示： 小艾正在踩盘北京楼市。对小艾踩盘感兴趣的朋友，可以扫文末二维码进群，群里届时会有踩盘具体信息的相关图文直播。 来源/地产八卦女 小艾 01 大家好，我是八卦女小艾。 最近中介圈里最流行的一句话： 三年疫情打下来的房价，只用一周就涨回去了。 尽管有情绪渲染的成分，毕竟过去三年间，经济下滑、人口负增长、房企暴雷潮、库存高企等等负面因素，不可能一下就全部清零。 但这句话的出现，还是很明显的暗示出： 楼市回暖，超预期！ 对此，八卦女小艾仔细观察了几个城市，不看不知道，一看吓一跳，楼市热度确实很高。 例如武汉， 城投融创国博城，上周末两天到访700多组；光谷中建大公馆，上周末两天到访500多组，都是武汉热度极高的楼盘。 ▲武汉楼市的问题在于， 新房项目极多，库存周期很长，所以全线大涨很难发生。但目前全城回暖，相对于低点，不少楼盘涨了一千元。 再比如深圳，也出现了千人抢房的热潮。当然，千人抢房是有前置条件的——一百万首付开发商帮忙出60万，即降价60万。 ▲深圳楼市的问题在于， 二手房指导价规则不改或者标准不拔高，很难刺激楼市大涨，当然正常的刚需回暖没问题。图为龙岗信城·缙悦城。 还有成都和苏州。成都的情况就不说了，成交量非常活跃，是疫情期间少有的亮点城市； 苏州本身是工业大城，GDP已经超过香港，过去房价四年阴跌，现在热度反弹也正常。 倒是让我诧异的是青岛。一般来说，青岛楼市我惯常归类到与郑州长沙一个级别，因为房价起步慢，城市前景并不被特别看好。但现在后台粉丝也在反应，青岛楼市，也出现了强烈的回暖意向。 至于一线城市， 上海的热度是最高的，日成交已破500套的荣枯线，有望进入月成交达2万套的繁荣线； 北京楼市也很火爆 ，新年后的2月，二手房破1万套是板上钉钉的，海淀的中介甚至认为，如今北京楼市已经回到了2017年。 02 当然，作为一个自媒体，我不可能全盘复制中介的话，听信一家之言。 而对于这波行情，小艾我自己的判断是： 1、上海、北京，大概率是本轮楼市行情领头羊。但房价涨幅大的城市，应该是武汉、苏州等人口净流入城市。 任何一轮行情，必然都是从一线城市起步的。上一次的领头羊，是深圳。这次深圳虽然没领头，但深圳作为政策最严厉的城市，它的反弹触底，就意味着这一波行情有了转机。 当然， 上海、北京虽然领头，但房价有大的涨幅的，则应该是以武汉、苏州等人口净流入城市。 毕竟上海北京的政策松绑不大，过去又几乎没跌过，而武汉、苏州、佛山等地，阴跌了好几年，房价处于低谷，限购限贷政策又几乎“脱光”，相对来说会更有上涨空间。 2、节后核心城市回暖，但会比预期更快、更猛。 为什么呢？主要是四个原因。 第 一个原因是疫情三年的刚需需求集中释放。 过去三年里，虽然北京上海热度不断，网红盘很多，但整体看都是改善行情，大户型卖得比小户型好。这说明有钱人受疫情的影响较小，而刚需则受疫情影响较大。 而随着疫情结束， 本轮行情起来，就是靠刚需驱动，刚需盘明显热于豪宅，这说明刚需开始进场了。 第二个原因， 过去三年，地产暴雷潮不断，各大房企为了稳住现金流，几乎没怎么拿地。 过去民营房企确实惨，恒大融创阳光城世茂金科，暴雷的全都是曾经的标杆房企。在这样的爆雷大潮下，土地市场比房市更低迷，地方政府更是焦心。 而土地市场低迷、房企不拿地，带来的直接后果就是 新盘项目骤减，市场供给量会在从今年起的一两年内异常短缺，从供应端上加大了房价上涨的压力。 第三个原因，政策面确实很宽松。 目前的政策大家都很清楚，除了少数一线城市，限购限贷几乎全放开了，贷款利率也一路走跌，甚至到了不少高利率客户要提前还贷转换JY贷的地步。 ▲ 据央行2023年1月金融统计数据报告显示，1月货币供应量M2同比增长12.6% ，创近7年以来新高。2023年1月末，广义货币(M2)余额达到了273.81万亿元。 另外还有个数据，2022年老百姓银行存款创新高，老百姓不敢投资，不敢消费，那么手里的现金放着没有办法抵御通货膨胀（目前通货膨胀3-5%年），所以目前看， 要么提前还贷，要么抄底投资买房，目前也只有这几个算得上是很好的选择。 第四个原因： 官媒央媒亲自下场拉气氛。 ▲坦白说，现在的央媒就跟股票的庄家消息一样，话要反着听。当央媒重申楼市是支柱产业要扶持政策的时候不能进场，当央媒开始要“防止过快增长”的时候，也要果断进场。所谓欲擒故纵，央媒是也。 由此，综合来看，本轮楼市回暖和去年是不同的，它不仅仅是一个小阳春，更像是一次较大的反弹。 由于刚需进场、供需失调、政策宽松、央媒发话等多方面的因素，这次行情不局限于少数一二线城市，而是 覆盖面广，涉及大部分的一、二、三线城市。 当然，三线城市行情可能是最后才被蔓延波及的。 03 说实话，北京现在给我的感觉，环境好、学区好、地段好的新房或次新房，价格其实一直在上涨，但是老旧小区价格其实一直在下跌，哪怕这些小区已经做过了老旧小区改造，也依旧不受购房者待见。 例如，陶然亭公园附近的两个小区，一个壹瓶，一个朱雀门小区，都是出一套抢一套的节奏。 对此，为了深度了解北京楼市，小艾决定走遍北京，踩盘每一个北京新房项目。 对小艾踩盘感兴趣的朋友，可以加我微信进群，群里有踩盘具体信息的相关图文直播。 加我微信：dcbgn6，实时查看北京楼市踩盘图文直播：

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