文丨地产三哥
前言
(资料图)
大半年之前,中资地产美元债券大跌,有朋友问能否投资?
笔者没有答案,提供了几个技术标准供他参考。
最终,交流的结果是:关键在于公司的底线在哪。
除了大环境之外,底线至少有两个:
一个是能力,能力是技术性的。这依据财务指标而来。如果去杠杆猛烈导致挤兑,账上没钱、资产冻结,那没办法。
一个是态度,态度是“非标准化”的。这有关企业决策者在进行判断时的心理状态:如果有钱不还,也没有办法。
因为朋友相关的美元债投资已经清仓,现在已经不是利益相关者,可以吹一波雅居乐了。
一、正常履约的三支美元债
如果您在今年1月,购买了雅居乐的今年到期的美元债券,那么,恭喜发财!
今年1月18日,在债券市场中,该债券最低点时100美元债券票面价值为35美元左右。
(雅居乐4亿美元4.85%优先票据净价走势图,来源:DM,下同)
8月31日,该债券如期全额对付,如果投资者在7个多月前的低点入手,回报约3倍,折算成年化收益率接近500%。
在这里,对投资者来说,诚信是真值钱。
雅居乐今年到期的三笔美元债都呈现相同的走势,在2022年1月份达到低点。
雅居乐2亿美元5.125%优先票据净价走势图,该债券于8月15日到期全额赎回。
雅居乐5亿美元6.7%优先票据净价走势图,该债券于3月7日到期全额赎回。
未来两年,除了四笔永续债之外,雅居乐没有到期的美元债。
在风声鹤唳的中资地产美元债券市场,少数看准的投资者赚得爽,绝大多数看不准的投资者被套牢。
像雅居乐这样到期全额兑付的,有投资者认为:应该赠送一个“老铁”的称号:
相当硬。
二、雅居乐的努力
雅居乐的努力在公告中一一呈现。
第一,是卖资产。
第二,是借钱。
这笔钱是20%利率的夹层贷款,金额8.94亿元港币。
夹层贷款,简而言之,是介于股权和债权融资中间的一种融资方式。
打个比方,当项目已经被高级抵押,但开发周转资金依然不足,可以通过夹层融资补足资金缺口。一个后果是,如果借款方违约,贷款人有权利接管项目公司股权。
这笔贷款金额不大,借的很吃力,也很努力。
第三,按期归还境内债券。
5月份,赎回并转售7亿元境内债券;7月份,全额赎回15亿元境内债券。
雅居乐的境内债券暂时没有展期。
这大半年以来,在行业内,销售排名30-40位左右的雅居乐算是“债务履约”界的一匹黑马。
为什么雅居乐是债务履约的黑马?
其他和他体量相当、财务指标相当的公司纷纷出现展期、违约,比它差在哪?
三、“同理心”
欠债还钱,天经地义。
通常,这种行为不值得被单独拿出来表扬。
但在目前的行业形势下,在房地产企业的努力、躺平、努力躺平三个可选项中,雅居乐努力行动,算是一个榜样:
有能力,也有态度。
能力这个指标,外人并不总是能清晰分辨。
态度这个指标,外人从行动中能看得出来。
这种态度,如果用雅居乐公司网站首页上的一句话说明,也许就是:
“同理心”是雅居乐待人处事的第一原则。
什么是同理心?
星云大师在《同事同理心》书中说:
同理心,即换位思考、神入、共情,站在对方的立场上思考的一种方式,将心比心,设身处地地去感受、去体谅他人。
在著名的禅宗佛教徒Joan Halifax的演讲中,她这样描述慈悲心与同理心:
首先,你需要清楚了解苦难的本质,并认识到自己也是苦难的一部分,幸运的话,你才能够参与苦难的转化。
其次,你的行动不要因结果而羁绊,结果的羁绊,会严重扭曲自我的能力,并导致全面的灾难。
笔者对这段话的理解是:红尘苦海,自渡渡人;但行好事,莫问前程。
如果房地产行业正在遭遇的是一场难关和磨炼,雅居乐这大半年的行动的确在践行同理心,而且并没有为因此带来的短期得失而羁绊:到期还钱,天经地义。
后话
同理心是一种感性行为。
企业经营中的因果,由理性决定,看似与感性无关。
稻盛和夫先生说:
在重大决策时,一般经营者往往基于自身荣誉、名誉或尊严进行判断;最后,再基于公司的利害得失得出结论。
而他在思考决策时,不仅考虑荣誉、尊严和名誉,还会再加上一条原则:
那就是,“不能卑怯”。
他说,要有同理心,“自利利他”。
在稻盛和夫看来,同理心的范畴暗合、甚至高于契约精神,因此,它也会带来因果,并非即时的因果,是更长远、权重更高的因果。
“一时的损失,不代表最终的结果,多做利他的事情,便能广结善缘。”
换言之,彼此利益都重要,但优先实现别人的利益,自己的利益才能被实现。
自亚当·斯密总结以来,这句话其实也是市场经济和契约精神的根本信条之一。
至少,这大半年的行动说明,对同理心的践行,雅居乐没让人失望。
一点感想
外部环境的信号有时短期晦暗不明,甚至有时指向相反的方向,价值观驱使下的人们的选择不尽相同。
所以,会出现“劣币驱逐良币”;所以会出现“高尚者的墓志铭,卑鄙者的通行证”;所以有时候“杀人放火金腰带,修桥补路无遗骸”。
“作为人,何为正确?”
稻盛先生自问自答:
“要做一个这样的人:谢幕之时比开幕之初高尚一点点。”
用儒家的话来说:为其义尽,所以仁至。
(本文就事论事,鸡汤为主,不作为任何投资参考。)