与发达国家成熟市场的REITs产品相比，国内目前发行的类REITs产品在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配、募集范围、退出方式等都还有着重大的差距。

景晖智库首席经济学家胡景晖点评：长租公寓行业的长期可持续发展需要公募REITs的支持，而我们目前看到的纳入公募REITs的仅仅是保障性租赁住房，尚未包含市场化租赁住房，这需要一个重大的突破。与此同时，希望未来不仅仅是长租公寓，酒店、商业、办公、养老等更加丰富的物业类型，也能够对接到公募REITs上来。

整体来看，要想实现可持续的长期发展，首先需要找到有潜力的、便宜的底层资产，也就是物业。除此之外，还需要专业化的产品的设计，打造专业化的管理运营以及吸引大规模、长周期、相对对收益率要求不高的风险厌恶型的资金来投资和支持。

与发达国家成熟市场的REITs产品相比，国内目前发行的类REITs产品在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配、募集范围、退出方式等都还有着重大的差距。这需要我们在法律法规层面，在税收政策层面，在资本市场的制度层面各个方面做出进一步的创新、调整和提升，可谓任重道远。但是希望能够尽快提速。

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在美国等发达国家成功运行了几十年的公寓REITs目前已成长为资本市场举足轻重的投资品种，同时对引入社会资本盘活不动产做出了重大贡献。保障性租赁住房公募REITs的推出，有着其特殊的策略以及现实的意义。

新派公寓创始人王戈宏认为，真正规模化的金融资本并没有进入租赁行业。“这是一个鸡和蛋的问题，如果没有公募REITs给资本提供顺畅的退出渠道，就很难从源头吸引低成本的大规模资本进入。虽然近期有了保障房上市公募REITs的可能，但依然解决不了规模庞大的市场化存量资产的流动性问题。”

当下来看，住房租赁公募REITs的落地仍面临诸多障碍。除仅局限在保障房范畴外，王戈宏认为，目前基于基础设施REITs定出的4%的派息率对于公募REITs来说还是有些高，美国著名的公募REITs EQR和AVB的派息率也就不到3.5%，这还是在租金收益免税的条件下实现的。“未来国内REITs还是要在租金收益的配套税收，以及资产持有成本两个核心环节给出具体利好政策，否则即使上市了，投资人的积极性也不会高。”王戈宏表示。

住房租赁苦融资久矣，想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程，顶层设计上加以明确和扶持，加快住房租赁REITs试点势在必行。王戈宏称，当下类REITs发行量减少并不奇怪，企业都在闷着火苗等待公募REITs重新激活投资热情。

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