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本次研究成果由亿翰智库与国际金融报联合出品

01

盈利能力继续下滑

七成企业净利润率低于10%

2022年上半年行业盈利能力继续下滑，国央企和民企利润率普遍承压。在TOP100企业中，近70%企业毛利率下降，平均下降幅度8.2个百分点，80%企业净利润率和归母净利润率下降，平均下降幅度分别为7.5个百分点和7.0个百分点，与2021H1相比，这些企业中净利润率和归母净利润率下降的企业数量上升了近20个百分点。盈利能力的下滑国央企和民企都未能幸免，国央企下降范围和幅度甚至略高于民企，以净利润为例，国央企中82%的企业净利润率下降，平均下降幅度为8.0%，均要略高于民企的78%和6.9%。

绝对值水平来看，毛利润率水平尚可，净利润率表现则堪忧。TOP100企业平均毛利润率为27.6%，70%企业毛利润率在20%及以上，TOP100企业平均净利润率为10.3%，其中仅30%企业净利润率水平在10%以上，TOP100企业平均归母净利润率为8.3%，其中仅25%企业归母净利润率水平在10%以上，近10%企业归母为亏损状态。

我们看到少数企业的利润率水平很高，一般而言它们的规模较小，上半年营业收入排名在70名以后，同时高净利润率并不稳定。企业具有很高的利润率水平一般是由于物业公允值变动和其他收益很高，我们看到，绿景中国地产和南京高科2022H1营业收入分别为10.5亿元和14.9亿元，但其待售物业或投资物业公允值变动确认和投资收益分别达到23.1亿元和13.8亿元，因此企业利润率水平前后年度往往会有大幅度波动，绿景中国地产2020H1净利润率仅为1.6%，南京高科2021H1净利润率为41.0%。总而言之，少数企业的高盈利水平无法掩盖行业整体盈利水平的困境。

02

盈利能力短期继续承压

满足三个特点的企业

有望率先实现回升

在行业盈利下行的大背景下，2022年上半年盈利能力表现其实是意料之中，原因基本与2021年度一致。毛利润率仍然受到2018-2019年间低利润项目结转的影响，在此基础上净利润率还受到资产和信用减值以及合联营公司投资收益下降等的影响，不过2022年上半年也有两个新的导致净利润率下滑的因素，一是由于部分企业营业收入出现大幅下降，三费费用与营业收入计入周期的错配使得净利润率出现显著地下降，二是由于上半年人民币对美元贬值，部分企业计提了不同规模的汇兑损失。

展望后续，我们认为短期行业盈利能力仍将承压，中期来看部分企业将有望率先回升。2021年下半年以来企业拿地利润空间逐步改善，而在此之前的项目利润率并不理想，这些项目将在未来一到三年内陆续结转，再加上市场缓慢的调整和修复过程，短期行业毛利润率和净利润率仍有下行的压力。中期来看，在这一轮危机中仍然坚挺的企业有望率先实现盈利能力回升，这类企业有如下三个特点：一是2021年下半年以来持续以低成本获取优质土储，中国金茂、绿城中国以及龙湖集团等都在业绩会上表示，2022年上半年拿地的净利润率水平接近10%或者在10%以上，更为重要的是，优质城市的优质土储意味着净利润率的兑现度是很高的，二是布局城市韧性好，降价销售的压力小，三是企业本身品牌和口碑过硬，在竞争中能够不以价格为主要手段。

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