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曾几何时，在人民币单边上涨和上海房价突飞猛进的年代，能贷款借美金，赚人民币是多么令人羡慕的年代！

既能获得美金的低利率，又能享受人民币升值的红利，最重要的是，还能分享上海房价飞涨的资产增值。

而如今，美金利率已经与人民币利率倒挂，人民币今年来一路贬值了近10%，上海的房子也不再是闭着眼睛买都能涨的年代了。

一切都变了！

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Jeff

大截胡

降 准

就在9月5日，一则金融圈的重磅新闻在朋友圈刷了屏：

2022年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。

图示：中国人民银行官网公告

其实外汇存款降准本身跟楼市并没什么太大关系，但按耐不住有些媒体号无脑吹利好，作为前外汇金融行业从业者，今天和大家一起来梳理下外币降准这件事。

图示：某公众号论点

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Jeff

大截胡

解 读

让我们先来快速解读下为什么央妈要降准，而且降的还是外币的准。

因为美联储的持续加息，使得美金的持有收益率增高，从而导致外资从我国持续回流美国。

而资金流出必然需要通过换汇，也就是卖掉人民币换成美刀。

那么这个过程同方向操作的人多了，在外汇市场上美金的需求就变多、人民币的需求就变少。于是美金兑人民币的汇率也就自然蹭蹭往下跌了。

图示：近一年UDS/CNY汇率走势图

而在可预见的短期，美国因为高企的通胀，使得美联储继续加息几乎是板上钉钉的事情。

为了防止我国外汇市场波动过大，于是乎央妈就在9月5日祭出了外币降准的大招，为了稳定汇率的预期，传递信号给市场告诉大家：喂，老虎不发威不要当我是病猫哈！

但伙伴们，要知道全世界的资金短期回流美国这个趋势几乎没有悬念。

加上本身通过降准释放出的美金流动性，预测值为190亿美金左右。对于我国拥有3万多亿外汇储备的体量和规模来讲，这点钱呢也起不到力挽狂澜的作用。

所以本人认为，本次的降准的象征性意义大于实质性意义，也就是告诉大家我们外管局的态度：不会放任人民币贬值不管的！汇率可以贬，但必须要稳稳地贬！

毕竟稳是我们最喜欢的状态嘛！

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Jeff

大截胡

汇市与楼市

重点来了哈，既然解读了降准的实际意义。那么与楼市又存在着什么关系呢？

答案是：没什么关系！

首先我们要知道的是，随着美元指数走强和美联储加息的持续，以美金贷款的利率也在大幅上涨。

这点跟我们人民币贷款不停的降息刚好截然相反，因为我国和美国正处在不同阶段的经济周期里。

上个月在朋友家，恰巧聊起美元贷款利率的问题。朋友突然想起还有银行寄来的关于利息调整的通知信没看。于是匆忙打开，当场骂娘！直呼这利率上涨的太快离了大谱！

图示：银行利率调整通知信

在此给大家科普下，银行作为放贷方对于利率的定价逻辑。

人民币贷款大家都知道了，商业银行无非是根据：

LPR的基准利率 + 商业银行的额外加点 = 贷款人实际支付的利率。

而额外加点几乎可以等同于理解为银行的利差或利润。

同理，美金等外币贷款的贷款定价逻辑也是如此，只是基准利率不同。以前我们对标LIBOR (伦敦同业拆借利率)，现在则用SOFR(有担保隔夜融资利率) 。

美元等外币贷款计价公示为：

SOFR浮动利率 + 商业银行的额外加点 = 贷款人实际支付的利率。

关键点在于，SOFR的价格会随着美联储的加息变化。而今年美联储的加息节奏如下：

图示：2022年美联储议息会议和会议纪要时间表

所以该朋友收到的7月11日生效的银行利息调整通知书，从4.8%调整到6.3%的利率，完全就是3月、5月、6月三个月美联储加息总额，即1.5%的加息涨幅。

而且只要这笔美金贷款不还掉，最晚9月估计也会如期收到另一封利息调整通知书：尊敬的贵宾，您的美金利率将从6.3%升至7.05%，感谢您与我行的合作！

看到这里，大家应该明白！

本次的降准对于大部分以人民币计价贷款的朋友们，可以说几乎没什么关系。

对于将要贷款美金的朋友，按揭审批会相对松那么一点点。（因为额度多了）

对于将要以人民币换成美金换贷的朋友，因美元升值而需要更多人民币还贷款的痛苦感会相对来的晚一点点。（因为贬值预期幅度低了）

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Jeff

大截胡

操 作

如果你或者你的亲朋好友是美元计价按揭贷款的客户，请认真阅读以下操作建议。

不像机构客户还能有套期保值、货币利率掉期等衍生品工具来对冲风险降低成本，普通的美金贷款购房者在美元指数持续强势、人民币利率持续降低的大背景下，继续持有美金贷款将越来越不利。

因此正确的操作建议就是，还掉当期美金贷款，如果有条件的话，则置换成利率更低的人民币贷款（理论最低值仅3.4%，不要问我为什么知道）。

一顿操作猛如虎之后，每年的利息节省+汇率预期回报大约会超过2.5%！

顿时又像当年最初那笔美元贷款一样香了有没有！

以上是正文