文/乐居财经 张林霞

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近日，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

不少网友在了解到这个消息后，着实有点懵圈，"外墙面层均计入建筑面积"到底是什么意思？是否增加公摊面积？

如果增加了，是不是室内面积就减少了？减多少？这是不是变相地涨价了？

还有网友表示，此前一直强烈要求取消公摊面积，苦等了很多年。

现在倒好，一个市民没看懂的新规出来，没提取消公摊就算了，还有可能是在增加公摊面积，压力山大。

新规规定"建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算"，也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这个标准是建筑规范，不是测绘规范。

通俗来说，就是住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多，由于该标准是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。

那么，新规对购房者到底会带来哪些影响呢？

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对购房者来说，可能购房成本会有所增加。"根据新规来看，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。"

陈霄举例说，假如购房者买一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定，11层以下的房子公摊率在7%-16%左右，12层以上公摊率在14%-24%左右，公摊面积7-24平方米，实际套内面积在76-93平方米。将外墙面层计入建筑面积，那么公摊面积可能会增大，相应的套内面积会缩小。

但陈霄认为，也不必过于担忧，因为商品房面层厚度一般为20mm左右，虽然公摊率增加了，但其中产生的差距可能不会过大，而房企及设计院在设计住宅过程中可能会需要更多的考量。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新规还需要住建部门给出具体的解释，因为建筑面积的确认最终要以住建部门的测绘为准。与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，主要目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期管理角度来看，如果外墙计入房屋面积的话，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。

在中国，香港被认为是"公摊"的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。并且从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以"套内面积"和"建筑面积"计价的双份资料。从国际经验来看，"取消公摊"是大势所趋。