6月26日，李嘉诚95后孙女李思德以长实企业业务发展部经理的身份出现在公众视野，虽然是低调亮相，但却引发热议，有市场方面解读，这是李家第三代正式接手家族房地产事业。

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不仅如此，最近一段时间，李嘉诚也是频频现身房地产市场。

市场消息传出，李嘉诚旗下的长实集团有意收购香港"凯玥"豪宅项目部分债权。此豪宅项目为龙光集团与合景泰富集团两家房企共同开发，目前，货值超过300亿元人民币。

对此，接近龙光和合景泰富的知情人士均向财经网确认了此事。

不过眼下，两家房企正处于债务重组的关键阶段，此项目是企业与债权人谈判的重要支撑，李嘉诚此时抄底是否为"趁火打劫"？而对于其他出险房企来说，如果想要断臂求生，手里的资产还能否找到"接盘侠"？

欲抄底豪宅

据公开资料显示，"凯玥"豪宅项目位于港岛南区鸭脷洲利南道66号，由6座大楼构成，背山面海，位置优越，目前可售住宅共计295套，今年年初已经开始入市销售。

项目地块由龙光与合景泰富于2017年以168亿港元高价拍下，当时打破了香港土地市场单幅地块成交价最高记录。截止目前，项目货值超过300亿元人民币。

而促使长实集团"下手"的契机是该项目的一笔贷款。此前，龙光与合景泰富曾以"凯玥"作为抵押，向汇丰、渣打等银团贷款102亿港元，用于项目开发。但一位接近合景泰富的知情人士称："项目现在是正常还款，项目运作也一切正常。"

不过，2022年至今，龙光与合景泰富接连陷入债务违约风波，业内认为，如果长实此时收购，两家房企将失去核心优质资产，也就是失去了一条重要的"回血"途径，而这无疑将令公司债务重组雪上加霜，也会给保交楼带来一定压力。

财经网也从龙光的一位知情人士处了解到，长实收购"凯玥"相关债权，是汇丰在配合，银团其他成员并未有动作，目前事件还在洽谈阶段，结果尚未有定论。

对于此事件，财经网向长实集团方面发送邮件求证，截至发稿，企业尚未做出回应。

在"趁火打劫"？

事实上，此前于"凯玥"拍地期间，长实就曾参与竞标但以失败告终，如今若能以较低价格买下项目债权而间接持有项目，的确不失为好时机。

但长实抄底心切的举动，也令其陷入"趁火打劫"的舆论当中。

对此，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，长实此刻如果拿走最肥的那块肉，对于两家企业来说，虽债权被收购带走了102亿港元债务，但却也带走了300多亿人民币的可售货值，不但不会缓解两家企业债务压力，反而会让企业资产负债表恶化。

不过，事实上，"凯玥"项目的去化状况并不理想。2023年年初开盘至今，只售出3套房源，累计回收资金约5亿多港元。

财经网从一位豪宅项目开发商处了解到，香港豪宅一般都会以招标模式进行售卖，价高者得，所以整个销售周期较长，回款速度较慢，并不利于企业短期内缓解债务压力。

而协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，对于银团方面而言，因为银行都有技术性违约条款，当两个股东有过债务违约，就会触动该项目的继续性违约，银团便有权把该债权卖掉，如果卖不出去，就有权去选择拍卖资产来回收贷款。

"长实接盘不存在‘趁火打劫’，即使不是长实进入，也会有别人接手。"黄立冲强调。此时收购能拿到大幅低于市场的价格，因而抄底也属于正常商业投资行为。

而如果单看汇丰银行，急于套现除了自身企业经营存在一定压力外，加之两家房企债务重组未来存在很多不确定性，想尽快收回本息、最大程度减少损失，也并不为过。

寻接盘艰难

当前，虽然房地产政策在供需端持续发力，但是违约房企依旧步履维艰，在此情况下，出售资产依旧是他们最优回流资金的方案。不过，如今，房企掏出家底去变现，正变得越来越难。

据中国房地产报统计的数据显示，2022年房地产行业并购事件661起，交易金额5643.43亿元，同比下降26.3%；2023年截至5月17日，并购仅有149起，交易金额仅为610.52亿元。

显然，行业整体仍处下行，即使是国央企也面临"节衣缩食"的局面，尤其是面对债权关系复杂的资产，买方更是谨小慎微。

那么，房企手里剩下的资产还会有机会被接盘吗？

对此，黄立冲认为，目前，房企的资产大部分处于内地市场，民营房企处于"风雨飘摇"，而国企也是资金不足，项目卖起来十分困难。

不过他认为，香港市场稍好于内地，但商业、酒店以及住宅估值也都面临下跌态势。尤其是市场受到全球加息影响，接盘方接手后如果向银行贷款费用很高，卖家要想被接盘，免不了给出大幅折扣。

资深职业投资人朱酒也认为，现在房企剩余的"好货"都没多少了，主要是要价太高。等后面现金流压力太大，不得不降价的时候，才会有人肯接盘。

事实上，变卖资产虽然可以缓解压力，但只是短期过渡，长远来看，房企还是必须要加快销售，恢复"造血"能力，使公司经营回归正轨，才能更好地活下去。

文/黄宁（责编：高雅）