最近，利率又降了，房产中介的朋友圈刷爆了。自2022年3/26号起，5年期以上，首套房的贷款利率降由原来的5.88%/5.73%降到了5.2%。之后于2022年5月20日，部分银行首套贷款5年期及以上降低到了5.05%。那么就有很多网友对于这个最新的个人住房贷款利率弄不明白。这里，我就不一一列举问题了，我今天就系统的详细的把这利率说透。

首先，你要知道5.05%这个执行的利率是咋来的？因为最新的基准被降了之后呢，各大银行纷纷发布了5年期以上的个人首套贷款，基准利率就是4.45%，5.05%的利率呢，就是4.45%+60个BP（基点）=5.05%，这样形成的。这个60个基点就是所谓的lpr。

很多人又会问了，那么这个60个基点又是咋来的呢？这就要追溯到最近的一次利率市场报价了；最近的一次市场报价是在今年4月20日，那时候的市场利率了是5.2%针对的是个人住房首套贷款5年期以上。那时候的基准是4.6%，lpr的点数就是5.2%-4.6%=0.6%。也就是60个BP

而这一次只是降准，60个BP没有变化，所以，降准后的利率就是4.45%+0.6%，形成了现在的5.05%，这么一说，您应该大概明白了吧？

以此类推，如果基点不变，下一次无论是降准还是升准，这个60个基点不变，这个60个基点将会跟着你直到贷款还清为止。当然，很多人的这个基点是不一样的额，这就要跟你之前贷款时候市场报价利率为准，之前有的lpr是108，有的是98，这个lpr一旦确定了，这个lpr是不变的。每次市场lpr怎么变，你的lpr不变，直到你整个房贷还完为止，而变的是基准利率。

那么这时候很多人又会问 了，自2019年8月lpr改革以来，5年期以上lpr下调四次，从4.85%将至4.6%，此次调整后一步降低到了4.45%。那么长期来看，这个基准好像是在降低，lpr也在降低，而且每隔三差五的都会降准，那么我的月供是不是隔三差五也跟着降低呢？

也不是的，划重点来了；这就涉及到一个房贷利率重定价日，在利率重定价日之前，无论市场降低多少，你之前的贷款利率保持不便，直到你的利率重定价日到来之前，最近的市场降准是多少，才会按照最近的降准后的基数加上你之前的lpr来形成你的最新的贷款利率。一般重定价日周期是1年，时间节点为每年的1月1日，或者是你贷款的首次还款日为次年这个时候为利率重定价日；这就要看你的个人住房贷款合同，上面有。只有在重定价日之后，你才能享受重定价日之前，或者重定价日的当天的最新市场报价利率。

举个例子，假如你在2020年你的贷款利率是5.73%，5.73%呢是当时的基准4.65%（基准）+1.08%（lpr）形成的，并且你的还款日是2020年5月20号及以后，比方说是6/20号，如果5/20到 6/20号这之间，利率没有发生过变化，那么你就可以享受最新（5月20日）的降准福利=4.45%+1.08%=5.53%，相比之前的5.73%就降低了0.2%。

如果以50万的贷款额度，等额本息来还款30年为例，你将节省1.6万，是不是很nice？假如，你是2020年5/20号之后开始还款的，距离现在的话，您的利率重定价日就没满一年，就需要往后推，按照1年12个月的周期来算，才能享受最近，且最新的市场报价利率。

很多人又会问了，为什么加点不是加60个呢，你这不是又绕回来拉吗？我前面不是说了吗？这个60个基点是目前最近的lpr，如果你是在这个4月20号之后贷款的，那么你的BP就是60，并且4月20日-5月20日这之间不满一年，所以你的贷款利率保持5.2%不变，你明白了吗？

很多人又问，我最近才签贷款，还没放款，那我能享受这个最新的贷款利率吗？

银行规定；未放款按照放款日当天最新的利率执行。也就是说如果下个月放款，基准没有上涨，那么首套，5年期以上就是5.05%，5年期以下就是3.75%，二套5.4%。

如果还没弄明白，下方评论区见！