最近,利率又降了,房产中介的朋友圈刷爆了。自2022年3/26号起,5年期以上,首套房的贷款利率降由原来的5.88%/5.73%降到了5.2%。之后于2022年5月20日,部分银行首套贷款5年期及以上降低到了5.05%。那么就有很多网友对于这个最新的个人住房贷款利率弄不明白。这里,我就不一一列举问题了,我今天就系统的详细的把这利率说透。

首先,你要知道5.05%这个执行的利率是咋来的?因为最新的基准被降了之后呢,各大银行纷纷发布了5年期以上的个人首套贷款,基准利率就是4.45%,5.05%的利率呢,就是4.45%+60个BP(基点)=5.05%,这样形成的。这个60个基点就是所谓的lpr。

很多人又会问了,那么这个60个基点又是咋来的呢?这就要追溯到最近的一次利率市场报价了;最近的一次市场报价是在今年4月20日,那时候的市场利率了是5.2%针对的是个人住房首套贷款5年期以上。那时候的基准是4.6%,lpr的点数就是5.2%-4.6%=0.6%。也就是60个BP

而这一次只是降准,60个BP没有变化,所以,降准后的利率就是4.45%+0.6%,形成了现在的5.05%,这么一说,您应该大概明白了吧?

以此类推,如果基点不变,下一次无论是降准还是升准,这个60个基点不变,这个60个基点将会跟着你直到贷款还清为止。当然,很多人的这个基点是不一样的额,这就要跟你之前贷款时候市场报价利率为准,之前有的lpr是108,有的是98,这个lpr一旦确定了,这个lpr是不变的。每次市场lpr怎么变,你的lpr不变,直到你整个房贷还完为止,而变的是基准利率。

那么这时候很多人又会问 了,自2019年8月lpr改革以来,5年期以上lpr下调四次,从4.85%将至4.6%,此次调整后一步降低到了4.45%。那么长期来看,这个基准好像是在降低,lpr也在降低,而且每隔三差五的都会降准,那么我的月供是不是隔三差五也跟着降低呢?

也不是的,划重点来了;这就涉及到一个房贷利率重定价日,在利率重定价日之前,无论市场降低多少,你之前的贷款利率保持不便,直到你的利率重定价日到来之前,最近的市场降准是多少,才会按照最近的降准后的基数加上你之前的lpr来形成你的最新的贷款利率。一般重定价日周期是1年,时间节点为每年的1月1日,或者是你贷款的首次还款日为次年这个时候为利率重定价日;这就要看你的个人住房贷款合同,上面有。只有在重定价日之后,你才能享受重定价日之前,或者重定价日的当天的最新市场报价利率。

举个例子,假如你在2020年你的贷款利率是5.73%,5.73%呢是当时的基准4.65%(基准)+1.08%(lpr)形成的,并且你的还款日是2020年5月20号及以后,比方说是6/20号,如果5/20到 6/20号这之间,利率没有发生过变化,那么你就可以享受最新(5月20日)的降准福利=4.45%+1.08%=5.53%,相比之前的5.73%就降低了0.2%。

如果以50万的贷款额度,等额本息来还款30年为例,你将节省1.6万,是不是很nice?假如,你是2020年5/20号之后开始还款的,距离现在的话,您的利率重定价日就没满一年,就需要往后推,按照1年12个月的周期来算,才能享受最近,且最新的市场报价利率。

很多人又会问了,为什么加点不是加60个呢,你这不是又绕回来拉吗?我前面不是说了吗?这个60个基点是目前最近的lpr,如果你是在这个4月20号之后贷款的,那么你的BP就是60,并且4月20日-5月20日这之间不满一年,所以你的贷款利率保持5.2%不变,你明白了吗?

很多人又问,我最近才签贷款,还没放款,那我能享受这个最新的贷款利率吗?

银行规定;未放款按照放款日当天最新的利率执行。也就是说如果下个月放款,基准没有上涨,那么首套,5年期以上就是5.05%,5年期以下就是3.75%,二套5.4%。

如果还没弄明白,下方评论区见!

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