4月23日,俊发地产到期的2.19亿信托贷款未兑付,且展期方案未获通过,基本宣告其爆雷。

该笔贷款为中建投信托2020年10月发放,期限18个月,到期日为2022年4月23日,相关的信托计划为“中建投信托·安泉560号”。

到期前,俊发也向信托提出展期1年的诉求,还加之1%的收益、3块地抵押补充增信,但展期方案仍未获受益人大会通过。

有意思的是,俊发不承认自己逾期了,还特意发了一个说明,把没钱兑付的锅甩给疫情,还称信托计划“自动进入6个月延长期”。

这句话让人有点懵逼:信托计划还有自动延期一说?从来都是到期前没钱还先谈展期,展期通不过就只能还钱,要么就是违约。投资者会议展期都没通过,结果俊发单方面宣布自动延期,还承诺半年内能还款。这真是老奶奶爬楼梯——不服不行。

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这位云南“地产一哥”玩文字游戏也不是一两次了。去年10月27日,网上就曝出俊发集团在昆明进行裁员,比例约30%”。

第二天,俊发就发了个声明,说是造谣,自己没有大规模裁员,是在“进一步深化组织变革”、“实现更精细化的管理”。

裁员风波没过几个月,2月中旬,俊发集团又被传出位于珠江新城东塔38层的大湾区总部已经人去楼空、正在谋求新的办公地点。

到了月末,俊发集团再度遭到“重创”。惠誉下调了俊发地产有限公司(俊发集团境外融资平台)的评级,将长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B-”,展望“负面。

惠誉这顿操作,使得原本淡出人们视野的俊发集团,重新成为了焦点。惠誉评级下降给的理由可以概括为两点:

1.俊发地产流动性、融资渠道有所削弱,在今年10月和12月到期的债务再融资上存在不确定性,具体表现是2021年中期现金短债比下降,并难以覆盖即将到期的债务;目前,尚未与债权人签署展期协议。

2.俊发地产业绩表现逐渐下滑,2021年全年销售下降20%至530亿元,加上目前行业处于下行期,颓势将持续蔓延,2022年业绩表现将会更差。如此形势下,其将进行资产处置应对到期的债务。

评级这个事儿,俊发又出来正名了。3月2日,它发了声明,说“公司评级下滑是普遍现象”“自己不存在兑付压力,目前按时偿付本息”。

说的没错,果然只是“目前”按时偿付,这才没到俩月,就啪啪打脸发生违约了。

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遇到困难俊发也并没有直接躺平,他还是做了一些努力。

在这次贷款到期之前,俊发就向信托提出了展期方案。

1、贷款的利息增加1%;

2、追加三块昆明的土地作为抵押物,面积合计8.05万方,货值 14.23亿,预评估价值1.523亿;

3、本金及利息展期不超过1年,节点如下:

(1)在不晚于2022年4月23日后5个工作日,偿还10%;

(2)不晚于2022年7月23日,偿还20%;

(3)不晚于2023年4月23日,偿还70%。

4月6日,信托发布了《关于召开中建投信托安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划第一次受益人大会的通知》,《通知》称将对以上贷款展期12个月的方案进行投票表决,投票截至2022年4月20日。

4月22日,信托《决议报告》公布了投票结果:本次大会有效表决票共92份,合计代表存续信托单位比例为85.84%,其中有效表决意见为“同意”的信托单位占比59.41%,未超过参与表决的受益人所持表决权的三分之二,因此本次受益人大会未能通过。好可惜,就差7.26%的票数。

为什么展期会没通过呢?我认为有两点原因:

1.补充增信诚意不足,投资者没安全感。3块地,还有1块地是商业,变现能力差,实际价值很低。看看融创孙老板是怎么展期的,40亿的贷款,补充了400亿货值的抵押物+个人担保+保证担保,对比一下就看出差别。(融创展期方案详见文章《解除危机!融创40亿债务展期成功!孙宏斌“泪洒现场”》)

2.支付节点不合理,投资者没信心。前3个月付30%本息,然后9个月时间一分钱不还,到期还70%。这个还款对俊发来说70%还款压力又集中到了到期日,很不均匀,极有可能是到时候压力大又要求展期。还是那句话,看看融创是怎么展期的:人家是每季度付10%-15%,到期日只有20%。

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展期未通过,4月23日贷款就到期了没钱还,怎么办?还是熟悉的操作,俊发自己发了一个说明。

《说明》表示,中建投信托?安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划已自动进入6个月延长期。目前安宁俊发城的抵押值及货值均足以覆盖中建投贷款余额,近一个月以来,随着疫情的好转,销售在逐渐恢复,云南瑞玖房地产开发有限公司承诺并表示完全有信心在6个月(2022年10月23日)内按时还款。

那俊发的真实情况究竟怎么样?

先看销售,2022年一季度,俊发销售额53.1亿,去年同期是103.6亿,下跌48.75%,尽管比百强房企47%降幅均值只高一点,但是也已经腰斩,资金流入减少,支出不变,流动性不断降低。

据俊发自己称,截止2021年中,俊发总负债1236.65亿,有息负债429.07亿。

媒体统计,俊发一年内到期的短期债务合计116亿元。其账上货币资金仅有66.12亿元,其中能用的现金只有45亿元,明显不够用。

此外,俊发子公司最近还成了执行人。4月15日,贵阳俊发房地产有限责任公司 成为被执行人,案号为(2022)黔0113执 1714号,执行标的为4.63万元。

综上,俊发销售面恶化,现金紧张,到期债务压力大,若不能稳住销售,快速卖资产回血,则很难支撑下去。

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