经过去年6月和11月两批次审核，目前共计有11只公募REITs在上交所和深交所发行流通，开创了国内公募REITs发展先河。

目前国内REITs品种主要分为四类，高速公路类，产业园类，仓储物流类，污染治理类，其中产业园区REITs是当前中国基础REITs的主要类别。

3月16日，博时蛇口产园REIT发布2021年年报，年报统计周期为2021年6月7日~12月31日，这也是目前首份公募REITs成绩单。因涉及权益人、运营管理、底层资产等多方，其分析结构较为复杂，从首份公募年报中的底层资产、现金收益和估值预期等多维分析，市场或可构建观察产业园类公募REITs的预期框架。

可供分配现金流超预期

博时蛇口产园REIT原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，基金管理人为博时基金，是2021年6月首批发行的9支基础设施公募REITs之一，也标志着境内公募REITs迈向了全新阶段。

该项目准予募集份额总额为9亿份，发行价格为2.31元，实际发售基金总额20.79亿元，招商蛇口认购基金份额6.6528亿元，实际净回收资金约11.6亿元。对于净回收资金，招商蛇口表示全部以资本金方式投资于招商局智慧城等5个在建产业园项目。

据年报披露，博时蛇口产园REIT当期收入8010.6万元，当期净利润2685.45万元，当期经营活动产生的现金流量净额7007.06万元；期末基金总资产25.9亿元，期末基金净资产20.81亿元，期末基金总资产与净资产的比例124.45%。期末基金份额净值为2.3124元，期末基金份额公允价值参考净值为2.3556元。

底层资产被业内看做是评估项目未来收益风险的基石，博时蛇口产园REIT底层资产是深圳蛇口网谷产业园区内万融大厦及万海大厦。据此前招募说明书介绍，其资产收入来源主要为园区企业提供租赁服务和商业服务，收入来源主要为租金收入和物业管理费收入，其中，报告期内租金收入6826.43万元，占比88.75%；物业收入865.00万元，占比11.25%。

同比规模对比来看，年报统计口径中的收入有止跌回升，但有增收未增利之势，两处物业2018-2020年合计收入为1.33亿元、1.32亿元、1.15亿元，税后净利润为0.61亿元、0.65亿元、0.54亿元。

不过开源节流之下可供分配的现金流仍超预期。博时蛇口产园REIT2021年内实现净利润0.27亿元，实现可供分配收入0.53亿元，为招募说明书预计的102%，年内已分红0.25亿元。以发行规模计算，假设100%分派，则2021年净现金流年化息率为4.5%，高于招募说明书预计的4.1%。

机构投资者占大头

产品存续阶段，基金管理人为博时基金，ABS管理人为博时资本，并委托深圳市招商创业作为运营管理机构为该项目提供运营管理服务。疫情下公司积极通过退租租客引入承租客户等手段，保持了较为稳定的出租率和租金收入。截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82,696.59平方米，年底时点出租率为88%，基础设施项目公司毛利润率84.38%，净利率3.82%。

去年12月首次现金分红与盈利之间差额，也另市场有所疑惑，去年业绩期内该基金毛利率高达84.38%，项目公司层面实际净利率也高达72.54%，展现出不俗的盈利水平，而按3月16日收盘价3元/份额计算，该基金实际半年分红率大约1%，折合全年2%。

在国内由于公募REITs是新生事物，持有方面更受专业的机构青睐。以博时蛇口产业园REIT为例，截至2021年年底，该基金的持有人户数共有约18.15万户，户均持有份额4958.38份。其中，机构投资者持有约7.45亿份，占比82.78%；个人投资者持有约1.55亿份、占比17.22%。

在维护市场估值方面，博时蛇口产业园REIT提出，深圳“十四五”规划以及自贸区前海蛇口片区及扩容后的前海深港现代服务业合作区发展规划，提出重点发展关键核心技术、战略性新兴产业和数字经济领域等产业格局，以及重点聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料等，与项目的产业发展方向和未来发展计划高度契合。

但仍需注意因疫情导致带客看房不便、商铺经营困难，对项目收益可能产生不利影响，预计未来疫情将会持续，对项目亦可能产生不利影响。

政策力促公募REITS扩容

作为一款股债之外的全新投资理财产品，四类基础设施公募REITs上市以来均保持了上涨的势头，截止2022年3月16日，11只REITs上市以来平均涨幅约35%。

2021年也可谓是中国公募REITs的元年。从6月首批产品获批面试到，到11月第二批公募REITs建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速REIT正式公开发售，仅上午半天，这两只产品均已超募10倍以上。

华泰固守分析认为，公募REITs涨幅较高与项目较优、赚钱效应、增量资金流入、无风险收益率下降，税收新政、保险资金准入、基金通转让等政策鼓励等有关。公募REITs产品符合多方利益，可以丰富原始权益人融资方式、提升资金周转效率；为投资人提供较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势的新配置资产。

在政策层面，监管机构也在力促公募REITs扩容，去年7月的958号文，将公募REITs资产类别扩容至保障性租赁住房、清洁能源、旅游、水利等领域。今年1月29日，财政部和税务总局联合发布的3号公告，实现了所得税递延，降低原始权益人税负，有利于提振参与热情。2月18日发改委也鼓励市场通过REITs有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

此外，在提升公募REITs交易便捷度方面，2月28日起，深交所正式启用基金通平台，场外投资者可使用深圳开放式基金账户通过基金通平台转让基金份额。

虽然利好政策密集出台，公募REITs前景广阔，不过在实操层面还需克服的困难仍旧很多。华泰固守认为，公募REITs迄今仍处于试点阶段，对项目资质、审批都较为严格，且对项目的盈利、合规等要求较为严格，如预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%等，短期内供给

文|花不不 封面内文摄影|花不不